VERKAUFEN. VERMIETET. VORBEREITET.
Vermietet verkaufen.
Mit Plan für alle Beteiligten.
Du möchtest dein Haus oder deine Wohnung verkaufen. Für deine Mieter bleibt es ihr Zuhause. Hier ordnest du Unterlagen, Käuferfragen und Termine, bevor du in die Vermarktung gehst.
Für vermieteten Wohnraum in Berlin und im Brandenburger Umland. Freie Liste ohne Anmeldung.
DIE KURZE ANTWORT
Kann ich verkaufen,
wenn noch jemand dort wohnt?
Ja. Ein bestehendes Mietverhältnis steht einem Verkauf grundsätzlich nicht entgegen. Wird bereits überlassener Wohnraum vom Vermieter an einen Dritten verkauft, tritt der Erwerber mit dem Eigentumswechsel in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht.
Plane die Vermarktung deshalb auf Grundlage der tatsächlichen Vermietung. Ein geplanter Verkaufstermin ist kein Auszugstermin für deine Mieter.
DIE AUSGANGSLAGE
Was bleibt bestehen?
Was will der Käufer?
KI-generierte Illustration.
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Der Mietvertrag gehört zur Ausgangslage
Halte Mietbeginn, Nachträge und besondere Vereinbarungen zusammen. Ein neuer Eigentümer bedeutet nicht automatisch einen neuen Mietvertrag. Versprich im Exposé keine freie Übergabe, solange diese nicht belastbar geklärt ist.
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Kapitalanlage und eigene Nutzung unterscheiden
Wer weiter vermieten möchte, braucht nachvollziehbare Miet- und Kostenangaben. Wer selbst einziehen möchte, muss die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit gesondert prüfen. Der Wunsch eines Kaufinteressenten ist keine Zusage, dass die Immobilie zu seinem Wunschtermin frei wird.
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Keine pauschalen Abschläge ansetzen
Für die Preisbesprechung betrachten wir Lage, Zustand, Vertragslage und belegbare Einnahmen gemeinsam. Eine feste Prozentzahl für „vermietet statt leer“ hilft dir dabei nicht. Auch die gesamte Warmmiete ist kein frei verfügbarer Ertrag.
DIE GRUNDLAGE FÜR KÄUFERFRAGEN
Verträge ordnen.
Zahlen nachvollziehbar machen.
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Mietvertrag und Nachträge
Sammle den vollständigen Vertrag, Nachträge, dokumentierte Mietänderungen und besondere Nutzungsvereinbarungen. Notiere, welche Unterlagen fehlen oder widersprüchlich sind. Bei mehreren Einheiten trennst du die Angaben je Mietverhältnis.
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Miete und Zahlungseingänge
Trenne vereinbarte Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen beziehungsweise Pauschalen und tatsächlich eingegangene Zahlungen. Halte den Stand der Angaben sowie offene Beträge und bekannte Streitpunkte fest. Behandle mögliche spätere Mieterhöhungen nicht als bereits sichere Einnahmen.
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Kaution, Kosten und Zustand
Lege den Nachweis zur Mietsicherheit und vorhandene Betriebskostenabrechnungen bereit. Ergänze bekannte Mängel, Reparaturen und offene Vorgänge. Bei einer Eigentumswohnung helfen zusätzlich die Gemeinschaftsunterlagen, etwa Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Beschlüsse zu anstehenden Maßnahmen.
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Unterlagen passend zum nächsten Schritt teilen
Für die erste Einordnung reicht eine Übersicht ohne Mieternamen, Kontodaten oder persönliche Korrespondenz. Kläre vor der Weitergabe vollständiger Unterlagen, wer sie wofür benötigt und welche Angaben dafür erforderlich sind. Private Unterlagen gehören nicht ungeprüft ins öffentliche Exposé.
Grundriss, Flächenangaben, Energieausweis und weitere Objektunterlagen bleiben ebenfalls wichtig. Die allgemeine Unterlagenliste hilft dir, den Bestand zu ergänzen.
Unterlagen für den Hausverkauf ordnenGUT VORBEREITET IN DEN VERKAUF
Den Bestand kennen.
Das Zuhause respektieren.
KI-generierte Illustrationen. Keine echten Mietunterlagen und keine bewohnten Kundenobjekte.
MIT DEN MIETERN PLANEN
Ein Verkauf ist ein Anlass.
Kein freier Zutritt.
Ein beabsichtigter Verkauf kann einen sachlichen Grund für eine Besichtigung bilden. Der Bundesgerichtshof verlangt eine entsprechende Vorankündigung; dabei sind auch die Interessen der Mieter zu berücksichtigen. Besondere Umstände können eine Abwägung im Einzelfall erfordern.
BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21: Besichtigungsanlass und Interessenabwägung
Vorher informieren und einen Ablauf vereinbaren
Erkläre den Verkaufsplan frühzeitig. Stimme Terminvorschläge, Teilnehmer und den voraussichtlichen Ablauf ab. Bündele passende Kaufinteressenten sinnvoll und halte die Abstimmung fest. Dieser Ratgeber legt keine pauschale Zahl erlaubter Termine oder allgemeingültige Ankündigungsfrist fest.
Fotos gesondert klären
Besichtigung und Veröffentlichung von Innenaufnahmen sind unterschiedliche Schritte. Kläre mit den Bewohnern, welche Aufnahmen entstehen und wofür sie genutzt werden dürfen. Fotografiere keine privaten Dokumente, Familienfotos oder andere persönlichen Details für das Exposé. Ohne geklärte Freigabe nutzt du passende Außenansichten und vorhandene, geeignete Pläne.
Bei Konflikten erst den Einzelfall klären
Betritt die Wohnung nicht eigenmächtig. Wenn Termine oder Umfang strittig sind, lass das weitere Vorgehen mietrechtlich prüfen. Gesundheitliche oder andere persönliche Angaben der Bewohner gehören dabei nicht in das öffentliche Inserat oder unsere Vorbereitungsliste.
VOR ZUSAGEN UND VERTRAG
Drei Punkte.
Die gesondert geprüft werden.
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Kündigung und eigene Nutzung
Ein Verkauf allein schafft keinen Kündigungsgrund. Ob etwa Eigenbedarf in Betracht kommt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Fall ab. Auch ein Härtewiderspruch kann relevant sein. Kündigungsfragen und einen möglichen Auszugstermin lässt du vor jeder Zusage rechtlich prüfen.
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung · § 574 BGB: Widerspruch wegen Härte
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Vorkaufsrecht und Umwandlung
Ein Mietervorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Verkauf. § 577 BGB betrifft insbesondere Wohnraum, an dem nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und der an einen Dritten verkauft wird; gesetzliche Ausnahmen sind zu beachten. Lass Entstehung und Ablauf vom Notariat für deinen Fall prüfen.
Bei einer solchen Umwandlung können außerdem Kündigungssperrfristen greifen. § 577a BGB erfasst auch bestimmte Verkäufe an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber. Die Frist kann je nach gesetzlicher Konstellation und Landesverordnung unterschiedlich sein. Eine vermeintlich überall geltende Frist wird hier deshalb nicht als Planungstermin verwendet.
§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters · § 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung
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Kaution und laufende Abrechnung
Der Erwerber tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht zurückerlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Die Kaution einfach mit dem Kaufpreis zu verrechnen, klärt diese Verantwortung nicht.
Stimme Kautionsnachweis, Übergabe der Sicherheit, Mietzahlungen und Abrechnungszuständigkeiten mit Käufer, Notariat und gegebenenfalls Verwaltung ab. Der im Kaufvertrag vereinbarte wirtschaftliche Übergang und der rechtliche Eigentumswechsel sind auseinanderzuhalten. Informiere die Mieter abgestimmt darüber, wer ab wann Ansprechpartner ist und wohin Zahlungen erfolgen sollen.
Dieser Ratgeber behandelt den üblichen Verkauf vermieteten Wohnraums. Gewerbemiete, Zwangsversteigerung und Sonderfälle brauchen eine eigene Prüfung. Die Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung zum einzelnen Mietvertrag.
Notartermin, Zahlung und Übergabe einordnenDEINE FREIE VORBEREITUNGSLISTE
Was liegt vor?
Was ist noch zu klären?
Trage je Immobilie oder Einheit den aktuellen Stand und offene Aufgaben ein. Unbekanntes bleibt offen. Keine Namen, Kontodaten oder persönlichen Angaben über deine Mieter eintragen.
Die Liste überträgt deine Einträge nicht und speichert sie nicht dauerhaft. Sichere sie vor dem Verlassen oder Neuladen als PDF. Es gibt keine Anmeldung und keinen Versand an Kleber & Graßnick Immobilien.
Die leere Textvorlage enthält keine Einträge aus dieser Seite. Du kannst sie auch außerhalb des Browsers bearbeiten.
Die Liste ist eine Arbeitshilfe. Sie prüft keine Kündigung, berechnet keine Rendite und bestätigt keine freie Übergabe. Lege bei offenen Rechtsfragen fest, wer sie anhand der Unterlagen prüft, bevor du dazu Zusagen machst.
Kleber & Graßnick Immobilien · Vermieteten Verkauf vorbereiten · Stand der Vorlage: 27.09.2026
kleber-grassnick.de/ratgeber/vermietete-immobilie-verkaufen/
· Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.
VON DER LISTE ZUM VERKAUF
Die Vermietung verstehen.
Den Verkaufsweg wählen.
Den Preis mit der Vertragslage besprechen
Ein Onlinewert beantwortet nicht, wie sich der konkrete Mietvertrag, offene Kosten und der Zustand auf deine Vermarktung auswirken. Halte diese Angaben für die Preisbesprechung bereit. Die Datenbasis unseres Immobilienchecks erklärt die Methodenseite.
So arbeitet unser ImmobiliencheckDen Aufwand passend organisieren
Ob Privatverkauf, Maklervermarktung oder ein möglicher Ankauf: Der tatsächliche Vermietungsstand gehört in die Besprechung. Ich unterstütze dich dabei, die vorhandenen Informationen und die nächsten Schritte für die Vermarktung zu ordnen. Ob ein Ankauf für dein Objekt infrage kommt, wird einzeln geprüft.
Privatverkauf, Makler und Ankauf vergleichenFür den verfügbaren Erlös solltest du zusätzlich die eigenen Verkaufskosten und offenen Verpflichtungen erfassen.
Kosten und Erlös vorbereitenFRAGEN ZUM VERMIETETEN VERKAUF
Vor dem Inserat.
Vor der nächsten Zusage.
Kann ich ein vermietetes Haus ohne vorherige Kündigung verkaufen?
Ja. Die Vermietung kann beim Verkauf fortbestehen. Der Erwerber tritt unter den Voraussetzungen des § 566 BGB in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein. Eine Kündigung ist keine allgemeine Voraussetzung für den Verkauf.
Muss der Mieter nach dem Verkauf ausziehen?
Der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht. Eine mögliche Kündigung oder eine freiwillige Vereinbarung ist gesondert zu prüfen. Sage Kaufinteressenten daher keinen ungesicherten Einzugstermin zu.
Hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nein. Ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift, hängt insbesondere von der Begründung von Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter und dem konkreten Verkauf ab. Weitere Rechte können vereinbart sein. Kläre die Unterlagen mit dem Notariat.
Kann ich mit Kaufinteressenten einfach vorbeikommen?
Plane keine unangekündigten Besuche. Stimme Anlass, Teilnehmer und Termine mit den Mietern ab. Bei Streit über den Zugang ist eine Prüfung des Einzelfalls nötig; ein allgemeiner Verkaufshinweis ersetzt diese Abstimmung nicht.
Wo werden meine Einträge gespeichert?
Das Modul sendet nichts an Kleber & Graßnick Immobilien und stellt deine Eingaben nach einem Neuladen nicht wieder her. Sichere sie selbst als PDF. Die Vorlage enthält Aufgaben und Sachstände, keine persönlichen Mieterdaten.
ZUM NACHLESEN
Gesetzliche Grundlagen.
Für die weitere Prüfung.
Quellenstand: . Die Vorbereitungsliste und Hinweise zum Ablauf sind redaktionelle Arbeitshilfen. Konkrete Vertrags-, Kündigungs- und Vorkaufsfragen klärst du mit dem Notariat oder einer mietrechtlichen Beratung.
- § 566 BGB: Mietverhältnis beim Eigentümerwechsel
- § 566a BGB: Mietsicherheit
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung
- § 574 BGB: Widerspruch wegen Härte
- § 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters
- § 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung
- BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21: Besichtigungsanlass und Interessenabwägung
DEINE IMMOBILIE. DEIN VERKAUF.
Vermietet.
Und bereit für den nächsten Schritt.
Du möchtest dein vermietetes Haus oder deine Wohnung verkaufen? Wir besprechen die Ausgangslage, vorhandene Unterlagen und den passenden Weg in die Vermarktung.