BODEN. GEBÄUDE. MARKT.
Bodenrichtwert.
Und was dein Haus wert ist.
Eine Zahl auf der Karte. Ein anderer Wert im Immobilienportal. Und mittendrin dein Haus. Hier ordnest du die Angaben ein und hältst fest, was du für eine belastbare Einschätzung noch brauchst.
Für Eigentümer in Berlin und im Brandenburger Umland. Arbeitsblatt ohne Anmeldung.
DIE KURZE ANTWORT
Ist der Bodenrichtwert
der Wert meines Hauses?
Nein. Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einer Zone. Er bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmten, für die Zone typischen Merkmalen. Auch in bebauten Gebieten wird dabei angenommen, dass der Boden unbebaut ist. Dein Haus ist in dieser Zahl nicht enthalten.
Für den Wert der gesamten Immobilie kommen das Gebäude, der konkrete Grundstückszuschnitt, rechtliche Gegebenheiten und die Marktsituation hinzu. Die Karte ist ein Ausgangspunkt für die Prüfung.
BEGRIFFE AUSEINANDERHALTEN
Vier Angaben.
Vier verschiedene Aussagen.
KI-generierte Illustration.
-
Bodenrichtwert
Ein Zonenwert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Lies ihn zusammen mit seinem Stichtag und den Merkmalen des zugrunde gelegten Grundstücks.
-
Individueller Bodenwert
Der Wert des Bodens deines konkreten Grundstücks. Ein geeigneter Bodenrichtwert kann dafür herangezogen werden, muss aber an abweichende Grundstücksmerkmale angepasst werden. Einfaches Multiplizieren reicht dafür nicht immer.
-
Verkehrswert oder Marktwert
Damit ist der Preis gemeint, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Lage, Zustand sowie tatsächliche und rechtliche Eigenschaften gehören dazu. Bei einer bebauten Immobilie geht es um das gesamte Objekt.
-
Angebots- und Verkaufspreis
Der Angebotspreis ist die Forderung im Inserat. Der Verkaufspreis ist die tatsächlich vereinbarte Summe. Ein einzelner Abschluss und eine Marktwerteinschätzung müssen nicht übereinstimmen. Prüfe deshalb bei jeder Statistik, welche Preise sie auswertet.
NUR EIN RECHENBEISPIEL
Die Fläche mal dem Richtwert.
Was ergibt das?
Wir nehmen frei erfundene Zahlen: Ein Grundstück hat 600 m². Für eine angenommene Zone stehen 120 €/m² in der Karte.
600 m² × 120 €/m² = 72.000 €
Das ist das rechnerische Produkt der
beiden Beispielangaben. Es ist kein örtlicher Preis und keine Bewertung deines
Grundstücks oder Hauses.
Vor einer Verwendung wäre zu prüfen, ob das Grundstück zum Richtwertgrundstück passt: etwa bei Nutzung, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Rechten. Das vorhandene Haus wurde in dieser Rechnung noch gar nicht bewertet. Auch sein ursprünglicher Kauf- oder Baupreis lässt sich nicht einfach als heutiger Gebäudewert addieren.
Für eine Wertermittlung wird ein zur Immobilie und Datenlage passendes Verfahren gewählt, beispielsweise Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Dabei werden auch Marktverhältnisse und besondere Objektmerkmale berücksichtigt.
GENAUER HINSEHEN
Das Grundstück verstehen.
Das Haus mitbetrachten.
KI-generierte Illustrationen. Keine amtliche Karte und kein dokumentierter Gebäudezustand.
BERLIN UND UMLAND
Die amtliche Quelle.
Im richtigen Bundesland.
Suche deine Adresse beziehungsweise das Flurstück. Wähle die passende Richtwertzone und lies Stichtag und Merkmalsbeschreibung mit. Ein Durchschnitt für ganz Berlin und Brandenburg ersetzt diesen Schritt nicht.
-
Berlin
Für Berlin führt der Gutachterausschuss BORIS Berlin. Dort fragst du die Bodenrichtwerte kostenfrei per Adresse ab und kannst den Kartenausschnitt als PDF ausdrucken. Prüfe, für welchen Stichtag ein Wert vorliegt.
-
Brandenburg
Für Potsdam, Bernau, Teltow, Zossen und das übrige Brandenburg gibt es BORIS Brandenburg. Du erhältst die Werte kostenfrei, aktuell und für frühere Stichtage, und kannst eine amtliche Bodenrichtwertauskunft als PDF abrufen.
-
Länderübergreifend
BORIS-D zeigt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse mehrerer Bundesländer in einer Karte. Übernimm neben dem Kartenwert auch die zugehörigen Angaben zur Zone und zum Stichtag; maßgeblich bleibt das amtliche Portal des Landes.
Was du aus der Zone mitnimmst
Notiere Entwicklungszustand und Nutzungsart. Je nach Wertrelevanz gehören weitere Merkmale dazu, etwa Grundstücksgröße, Tiefe oder bauliche Ausnutzbarkeit. Bei baureifem Land ist auch der beitragsrechtliche Zustand wichtig: Welche Erschließungsbeiträge sind im Richtwert berücksichtigt?
Die Beschreibung des typischen Grundstücks klärt nicht automatisch alle Eigenschaften deines Flurstücks. Ein Wegerecht, eine besondere Grundstücksform oder eine ungeklärte Nutzung brauchen eine eigene Prüfung. Bei unklaren Zonenangaben fragst du beim zuständigen Gutachterausschuss nach.
WENN ZAHLEN NICHT ZUSAMMENPASSEN
Erst die Grundlage prüfen.
Dann die Werte vergleichen.
Grundstücksfläche oder Wohnfläche?
Euro je Quadratmeter Grundstück sind etwas anderes als Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Auch Haus, Eigentumswohnung und unbebautes Bauland sind unterschiedliche Vergleichsgruppen. Übernimm die Einheit und die Objektart genau aus der Quelle.
Angebote oder abgeschlossene Verkäufe?
Immobilienanzeigen zeigen zunächst Preisvorstellungen. Die amtliche Kaufpreissammlung beruht dagegen auf übermittelten Verträgen; hierfür erhält der Gutachterausschuss die gesetzlich vorgesehenen Vertragskopien. Veröffentlichte Marktberichte und Auskünfte haben jeweils eigene Inhalte und Zugangsbedingungen.
§ 195 BauGB: Kaufpreissammlung
Gleiche Zeit und gleiche Lage?
Notiere Bewertungsstichtag, Beobachtungszeitraum und räumlichen Bezug getrennt. Ein Bericht für einen Landkreis kann andere Objekte umfassen als ein Wert für einen einzelnen Ortsteil. Ein älterer Datensatz wird nicht durch das heutige Abrufdatum aktuell.
Es gibt für deinen Vergleich keine pauschale Monatsgrenze, die jede Quelle brauchbar macht. Entscheidend ist, ob Zeitraum, Region und Objektgruppe zu deiner Frage passen und wie spätere Veränderungen berücksichtigt werden. Bei widersprüchlichen Trends prüfst du zuerst diese Grundlagen.
Warum liefern zwei Rechner andere Werte?
Prüfe, welche Daten und Annahmen die Anbieter nennen und welche Angaben du jeweils gemacht hast. Unterschiedliche Bezugsobjekte oder ein anders eingeordneter Zustand können die Ergebnisse auseinanderziehen. Ein Mittelwert aus zwei Ergebnissen löst diese Unterschiede nicht auf.
Der Immobiliencheck von Kleber & Graßnick Immobilien nutzt Angebotsvergleichsdaten. Wie die Orientierung und ihre Bandbreite zustande kommen, steht auf der Methodenseite. Dort liest du auch, wann eine Maklereinschätzung reicht und wann du ein Gutachten klären solltest.
So arbeitet unser ImmobiliencheckDEIN FREIES ARBEITSBLATT
Zwei Quellen.
Ein klarer Vergleich.
Trage die Angaben so ein, wie sie in der Quelle stehen. Unbekanntes bleibt offen. Das Blatt berechnet keinen Immobilienwert. Es hilft dir, Unterschiede und Rückfragen zu erkennen.
Das Arbeitsblatt überträgt deine Einträge nicht und speichert sie nicht dauerhaft. Sichere sie vor dem Verlassen oder Neuladen als PDF. Es gibt keine Anmeldung und keinen Versand an Kleber & Graßnick Immobilien.
Die leere Textvorlage enthält keine Einträge aus dieser Seite. Du kannst sie auch außerhalb des Browsers bearbeiten.
Stehen beide Angaben wirklich für dasselbe? Markiere Unterschiede bei Wertart, Einheit, Zeit, Lage und Objektmerkmalen. Bleibt die Grundlage unklar, notiere eine Rückfrage an die Quelle, bevor du daraus einen Preis ableitest.
Kleber & Graßnick Immobilien · Quellenvergleich zum Bodenrichtwert · Stand der Vorlage: 27.09.2026
kleber-grassnick.de/ratgeber/bodenrichtwert-hauswert/
· Arbeitshilfe, keine Wertermittlung.
WOFÜR BRAUCHST DU DEN WERT?
Die richtige Tiefe.
Für deine Entscheidung.
Du möchtest eine erste Orientierung
Der Immobiliencheck kann einen Ausgangspunkt liefern. Er ersetzt keine Besichtigung und kein Gutachten. Lies die verwendete Datenbasis und die Grenzen des Ergebnisses mit.
Zum ImmobiliencheckDu möchtest den Verkauf vorbereiten
Dann sollten Grundstück, Gebäudezustand, Unterlagen und deine Verkaufssituation gemeinsam besprochen werden. Sammle bekannte Modernisierungen und offene Fragen. Der Bodenrichtwert ist dafür eine von mehreren Informationen.
Unterlagen für den Hausverkauf ordnenDu brauchst einen Wert für einen bestimmten Nachweis
Zum Beispiel gegenüber einer Behörde oder in einer Auseinandersetzung: Kläre zuerst mit der empfangenden Stelle oder deiner fachlichen Beratung, welche Art der Bewertung und welche Qualifikation verlangt werden. Eine Online-Orientierung erfüllt solche Anforderungen nicht automatisch.
Wenn es um die Organisation deines Verkaufs geht, hilft dir der Vergleich der möglichen Wege.
Privatverkauf, Makler und Ankauf vergleichenHÄUFIGE FRAGEN
Was die Karte sagt.
Und was offen bleibt.
Ist das Haus im Bodenrichtwert enthalten?
Nein. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert unter der Annahme eines unbebauten Grundstücks ermittelt. Für den Wert deiner gesamten Immobilie muss auch das Gebäude betrachtet werden.
Kann ich den Bodenrichtwert mit meiner Grundstücksfläche multiplizieren?
Das ergibt zunächst ein rechnerisches Produkt. Für eine Bodenwertermittlung müssen die Merkmale deines Grundstücks mit denen des Richtwertgrundstücks abgeglichen und nötige Anpassungen berücksichtigt werden. Einen Hauswert erhältst du durch die Multiplikation nicht.
Ist der aktuelle Kartenwert auch ein heutiger Verkaufspreis?
Der Bodenrichtwert gilt für den angegebenen Stichtag und die beschriebenen Grundstücksmerkmale. Der tatsächlich vereinbarte Preis für deine Immobilie ist eine andere Angabe. Prüfe daher immer Stichtag, Bezug und Wertart.
Warum unterscheiden sich Stadt, Ortsteil und einzelnes Grundstück?
Eine Auswertung kann sich auf ein großes Gebiet beziehen, die Richtwertzone auf einen kleineren Bereich und deine Immobilie auf ganz eigene Merkmale. Vergleiche die räumlichen Grenzen und die jeweils beschriebene Nutzung, bevor du Zahlen überträgst.
Wer erhält meine Einträge im Quellenvergleich?
Das Arbeitsblatt sendet nichts an Kleber & Graßnick Immobilien. Der ausgefüllte Download wird in deinem Browser erzeugt. Nach dem Neuladen stellt dieses Modul deine Angaben nicht wieder her.
ZUM NACHLESEN
Amtliche Grundlagen.
Offene Quellen.
Fachliche Grundlagen und Portalverweise geprüft am . Das frei erfundene Rechenbeispiel, die Prüffragen und das Arbeitsblatt dienen der Einordnung. Für dein konkretes Objekt ist eine passende Prüfung erforderlich.
- § 196 BauGB: Bodenrichtwerte
- § 194 BauGB: Verkehrswert
- § 40 ImmoWertV: Bodenwertermittlung
- § 16 ImmoWertV: Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
- § 6 ImmoWertV: Wertermittlungsverfahren
- § 195 BauGB: Kaufpreissammlung
- Gutachterausschuss Berlin: BORIS Berlin
- BORIS Land Brandenburg: Bodenrichtwerte
- BORIS-D: Bodenrichtwerte länderübergreifend
DEIN HAUS. DEINE VERKAUFSFRAGE.
Aus Angaben
wird ein nächster Schritt.
Du hast Werte gesammelt und willst deinen Verkauf einordnen? Wir besprechen, welche Informationen über deine Immobilie bereits vorliegen und was noch geklärt werden sollte.